Từ 1/8, người dân có nhà cho thuê có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 quy định:

Điều 9. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

“1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.

[…]

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

4. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này.

5. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.

6. Chính phủ quy định chi tiết điểm b và điểm c khoản 2 Điều này; quy định việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.”

Như vậy, tổ chức, cá nhân khi cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản. Trừ các trường hợp:

– Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

– Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định Luật kinh doanh bất động sản 2023 nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định

Theo như dự thảo Nghị định hướng dẫn của Bộ Xây dựng, sẽ có 3 trường hợp để xác định cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không phải lập doanh nghiệp bao gồm:

+ Cá nhân bán, chuyển nhượng cho thuê nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 3-5 năm hoặc căn hộ trong một năm.

+ Cá nhân kinh doanh BĐS có diện tích từ 1.000-2.000m2 đất tại đô thị.

+ Cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên, quy mô dưới 20 căn hộ, nhưng các trường hợp này sẽ phải kê khai nộp thuế.

Có thể thời gian đầu khi áp dụng quy định sẽ có ít nhiều tác động đến giá thuê, do phải cộng các chi phí đầu vào. Nhưng về lâu về dài thì quy định mới này sẽ tạo ra sự minh bạch cho thị trường, tạo ra sự ổn định về giá thuê, không còn tình trạng chênh lệch quá cao giữa các đơn vị cho thuê.

Nhà nước cần có quy định cụ thể và hướng dẫn rõ ràng

Trước nhiều băn khoăn lo lắng của người dân làm dịch vụ kinh doanh nhà trọ khi luật mới sắp có hiệu lực, luật mới cần thiết phải có những quy định cụ thể, hướng dẫn rõ ràng để “tháo gỡ” những vấn đề cấp thiết đó.

Trước hết cần có những quy định cụ thể mức độ, quy mô cho thuê nhà như thế nào mới phải lập doanh nghiệp, như thế nào thì không phải lập doanh nghiệp. Việc càng có quy định cụ thể và rõ ràng không chỉ giúp người dân dễ áp dụng mà cũng thuận lợi cho các cơ quan quản lý tại địa phương.

Cơ quan chức năng cần ban hành những hướng dẫn và quy định cụ thể để người dân nắm được và yên tâm hoạt động kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật.

Ngoài ra, việc thành lập một doanh nghiệp cũng phải tuân thủ nhiều quy định pháp luật về doanh nghiệp, thuế, lao động, chi phí duy trì doanh nghiệp…

Do đó, các chuyên gia cho rằng cần xem xét đánh giá tính hợp lý của các quy định, bổ sung các quy định cần thiết vào các Nghị định và Thông tư để hướng dẫn và cân nhắc kỹ lưỡng giữa việc bảo vệ lợi ích người tiêu dùng cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc kinh doanh BĐS.

Đối với các trường hợp hộ cho thuê nhà nhỏ lẻ, lợi nhuận thấp thì nên có chính sách hỗ trợ hoặc chính sách giảm nhẹ nhất định để giảm bớt gánh nặng tài chính cũng như thủ tục hành chính cho họ, đảm bảo duy trì sự ổn định giá của thị trường kinh doanh BĐS.

LIÊN HỆ VỚI CHÚNG TÔI ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ

TỔNG ĐÀI TOÀN QUỐC: 1900 63 62 79

Luật sư Hà Công Nam là một trong những luật sư giỏi tại Hà Nội và Phú Quốc. Luật sư Hà Công Nam được biết đến nhiều là Luật sư bào chữa và bảo vệ quyền lợi thành công cho nhiều khách hàng trong các vụ án. Với hơn 10 năm hoạt động, Luật sư Hà Công Nam đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực luật khác nhau như Dân sự, Hình sự, Doanh nghiệp, Đất đai Đầu tư M&A, Thương mại, Sở hữu trí tuệ, Lao động, Hôn nhân gia đình, v.v