Từ ngày 5/3/2026, theo quy định mới tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP (có hiệu lực thi hành từ ngày 5/3/2026), cá nhân cho thuê bất động sản được trừ tối đa 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân. Vậy quy định này áp dụng trong những trường hợp nào và cần lưu ý gì?
Căn cứ tại khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân
…
4. Đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15:
a) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;
b) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.
…
Theo đó, từ ngày 5/3/2026, cho thuê bất động sản được trừ tối đa 500 triệu đồng trước khi tính thuế TNCN, cụ thể trong các trường hợp sau đây:
(1) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản.
Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.
(2) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.
*Trên đây là thông tin “Từ 5/3/2026, cho thuê bất động sản được trừ tối đa 500 triệu đồng trước khi tính thuế TNCN đúng không?”
03 đối tượng áp dụng Nghị định 68/2026/NĐ-CP gồm?
Căn cứ theo Điều 2 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định đối tượng áp dụng như sau:
(1) Người nộp thuế là hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.
(2) Cơ quan thuế các cấp và công chức thuế.
(3) Các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.
Trách nhiệm thi hành của Nghị định 68/2026/NĐ-CP được quy định như thế nào?
Căn cứ tại Điều 17 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định trách nhiệm thi hành như sau:
(1) Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao có trách nhiệm triển khai thực hiện Nghị định 68/2026/NĐ-CP.
(2) Bộ Công Thương có trách nhiệm triển khai các giải pháp để quản lý toàn bộ hoạt động kinh doanh thương mại điện tử và phối hợp với Bộ Tài chính triển khai các giải pháp hỗ trợ chủ quản nền tảng thương mại điện tử, nền tảng số khác thuộc đối tượng khấu trừ, khai thay, nộp thuế thay thực hiện theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP.
(3) Bộ Tài chính có trách nhiệm hướng dẫn, tổ chức triển khai các giải pháp hỗ trợ chủ quản nền tảng thương mại điện tử, nền tảng số khác thuộc đối tượng khấu trừ, khai thay, nộp thuế thay theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP.
(4) Cơ quan thuế thực hiện rà soát cơ sở dữ liệu của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh của năm 2025 để hướng dẫn:
– Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đã thực hiện nộp thuế theo phương pháp khoán hoặc phương pháp kê khai trong năm 2025 có mức doanh thu trên 500 triệu đồng thực hiện kê khai, nộp thuế của năm 2026 theo quy định tại Điều 10 Nghị định 68/2026/NĐ-CP;
– Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đã nộp thuế theo phương pháp khoán hoặc phương pháp kê khai trong năm 2025, có doanh thu từ 500 triệu đồng trở xuống thực hiện thông báo doanh thu của năm 2026 theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.
(5) Đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp khoán từ năm 2025 trở về trước và đã được xác định mức thuế khoán (bao gồm cả trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có thay đổi về quy mô sản xuất kinh doanh dẫn đến doanh thu khoán thuế thay đổi từ 50% trở lên) theo quy định của Luật Quản lý thuế 2019 và các văn bản hướng dẫn thi hành, khi chuyển sang thực hiện kê khai thuế kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, cơ quan thuế không sử dụng doanh thu khai thuế năm 2026 để xác định lại nghĩa vụ thuế các năm trước, không xử phạt vi phạm hành chính đối với các nghĩa vụ thuế đã thực hiện theo phương pháp khoán, trừ trường hợp cơ quan thuế, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hành vi che giấu doanh thu dẫn đến thiếu số thuế phải nộp.
| LIÊN HỆ VỚI CHÚNG TÔI ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ |
| TỔNG ĐÀI TOÀN QUỐC: 1900 63 62 79 |
Luật sư Hà Công Nam là một trong những luật sư giỏi tại Hà Nội và Phú Quốc.
Luật sư Hà Công Nam được biết đến nhiều là Luật sư bào chữa và bảo vệ quyền lợi thành công cho nhiều khách hàng trong các vụ án. Với hơn 10 năm hoạt động, Luật sư Hà Công Nam đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực luật khác nhau như Dân sự, Hình sự, Doanh nghiệp, Đất đai Đầu tư M&A, Thương mại, Sở hữu trí tuệ, Lao động, Hôn nhân gia đình, v.v
