Hiện nay, dù trên đất có nhà và các tài sản khác gắn liền với đất, vì một lí do nào đó mà các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng, chứng thực nhưng trên nội dung hợp đồng không thể hiện chuyển nhượng nhà và tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp này, Tòa án sẽ giải quyết thế nào khi các bên có tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng?
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2019/DS-ST ngày 03/05/2019 về tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nội dung như sau:
“ Năm 2006, ông Ch nhận chuyển nhượng thửa đất số 446, tờ bản đồ số 09, diện tích 397m2 từ bà A. Thời điểm đó, trên đất đã có một căn nhà cấp 4, tường gạch, mái tole, diện tích 107,9m2 do bà M (là con nuôi bà A) xây dựng. Do căn nhà trên chưa được cấp quyền sở hữu nên khi làm hợp đồng chuyển nhượng đất bà A và ông Ch không thể hiện tài sản trên đất.
Sau khi ký hợp đồng, bà A vẫn ở lại trên nhà đất. Khi phát hiện gia đình bà M sinh sống trên phần nhà đất trên, ông Ch khởi kiện yêu cầu bà M trả lại toàn bộ căn nhà và thửa đất trên. Sau đó, không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Ch, bà M giữ nguyên yêu cầu phản tố yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ”.
Toà án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương quyết định: Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của ông Ch về việc tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với bà M. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà M và yêu cầu độc lập của bà A về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bị đơn ông Ch. Bà A được quyền quản lý, sử dụng diện tích đất, gắn liền với thửa đất là căn nhà cấp 4 của bà M.
Khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) vì trên đất chưa có nhà sau này mới được xây cất hoặc nhà chưa được cấp quyền sở hữu nên không thể hiện thông tin trên hợp đồng chuyển nhượng và giấy chứng nhận QSDĐ. Điều này dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong đó các bên không chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất diễn ra khá phổ biến. Có nhiều hướng giải quyết cho tình huống này như các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và tài sản khác trên đất sau đó bổ sung thông tin vào giấy chứng nhận QSDĐ hoặc khởi kiện tại Tòa án để giải quyết nhưng phần lớn Tòa án sẽ tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu với các lý do khác nhau như do nhầm lẫn hay có đối tượng không thể thực hiện được.
Trong trường hợp bản án này, Tòa án nhận định căn nhà và thửa đất là một khối thống nhất, không thể di chuyển, không thể tách rời để chuyển nhượng và mua bán. Vì căn nhà được xây dựng kiên cố, có diện tích lớn, việc xây dựng và sinh sống ổn định trong căn nhà được nhiều người làm chứng. Nếu chỉ bàn giao quyền sử dụng đất nhưng không bàn giao nhà, khi đó đất thuộc quyền sử dụng đất của một người nhưng nhà trên đất lại thuộc quyền sở hữu của người khác. Việc không ghi căn nhà gắn liền với thửa đất dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và ông Ch có đối tượng không thể thực hiện được và vô hiệu ngay từ khi giao kết hợp đồng.
Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định:
Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được
1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
3. …
Khi có Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Tòa án thường xác định trường hợp bán nhà nhưng không bán đất là hợp đồng vô hiệu dù với lí do có đối tượng không thể thực hiện được hay nhầm lẫn. Do vậy, để bảo vệ quyền, lợi ích của bản thân, bên nhận chuyển nhượng cần lưu ý khi xác lập giao dịch nhà đất để tránh các tranh chấp không cần thiết về sau.
Xem thêm một số bản án có cùng nội dung:
1. Bản án 21/2019/DS-ST ngày 03/05/2019 về tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Cấp xét xử: Sơ thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Toà án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.
+ Trích dẫn nội dung: “Thời điểm ký kết hợp đồng, trên đất đã có một căn nhà cấp 4, tường gạch, mái tole, diện tích 107,9m2. Do căn nhà trên chưa được cấp quyền sở hữu nên khi làm hợp đồng chuyển nhượng đất, bà A và ông Ch không thể hiện tài sản trên đất nhưng thực tế ông Ch nhận chuyển nhượng toàn bộ nhà đất của bà A. Việc chuyển nhượng nhà đất giữa bà A và ông Ch, gia đình bà M đều biết nhưng không ai có ý kiến tranh chấp. Do ông Ch sinh sống ở Thành phố Hồ Chí Minh, không có điều kiện quản lý nhà đất, vì vậy sau khi nhận chuyển nhượng, ông Ch cho bà A ở lại trên nhà đất đó. Việc cho bà A ở trên nhà đất, hai bên không làm giấy tờ, chỉ thông qua lời nói. Ông Ch chỉ cho bà A ở, không cho gia đình bà M ở. Vì vậy, khi phát hiện gia đình bà M sinh sống trên phần nhà đất trên, ông Ch khởi kiện yêu cầu bà M trả lại toàn bộ căn nhà và thửa đất trên.”
2. Bản án 66/2017/DS-ST ngày 29/09/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Cấp xét xử: Sơ thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân huyện Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh.
+ Trích dẫn nội dung: “Hai bên có lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21-01-2016, có công chứng tại Văn phòng công chứng ĐNTN. Tuy nhiên, trong hợp đồng không ghi căn nhà mà chỉ ghi QSDĐ, hai bên cũng không lập văn bản riêng về việc chuyển nhượng 01 nhà xây tường cấp 4C gắn liền với đất trên. Trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng, chị có đến xem nhà và đất nhưng không có gặp mặt anh L. Mặt khác, chị H1 có đưa chị xem Quyết định thuận tình ly hôn giữa chị H1 và anh L vào năm 2015. Chị và chị H1 có thỏa thuận bằng lời nói để chị H1 được ở lại trong căn nhà trên trong thời gian 03 tháng để chị H1 có thời gian xây nhà mới. Đến tháng 4-2016, chị có đến yêu cầu chị H1 giao nhà và đất, chị H1 trả lời chưa xây nhà xong. Từ tháng 8-2016 đến nay chị có tìm nhiều lần nhưng không gặp chị H1 để chị nhận nhà và đất.”
3. Bản án 21/2021/DS-PT ngày 29/06/2021 về tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và hủy nội dung xác nhận trang 04 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương.
+ Trích dẫn nội dung: “Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, anh Tr có đến xem hiện trạng đất thì thấy vợ chồng ông L, bà Kh đang trực tiếp sử dụng đất, trên đất có các tài sản như nhà ở, công trình phụ, tường bao, sân, cổng, cây trồng. Anh Ph nói với anh Tr là anh Tr1 cho vợ chồng ông L ở nhờ, các tài sản trên đất là của vợ chồng ông L. Do GCNQSDĐ không thể hiện tài sản trên đất nên anh Tr và anh Ph không thỏa thuận chuyển nhượng về tài sản trên đất. Sau khi nhận chuyển nhượng đất, anh Tr đã nhiều lần yêu cầu vợ chồng ông L dời đi để trả lại đất cho anh nhưng gia đình ông L không thực hiện. Anh Tr yêu cầu vợ chồng ông L phải trả anh quyền sử dụng hai thửa đất trên và đồng ý thanh toán cho vợ chồng ông L giá trị các tài sản trên đất bằng tiền.”
4. Bản án 238/2020/DS-PT ngày 19/08/2020 về tranh chấp hợp đồng dân sự – hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà và vay tài sản
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp.
+ Trích dẫn nội dung: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/5/2006 không thể hiện tài sản trên đất gồm: Nhà chính, nhà phụ, các công trình kiến trúc khác có trên đất do hộ ông C đang trực tiếp quản lý sử dụng. Điều này có nghĩa là cá nhân ông C ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông L nhưng không thể nào thực hiện được những giao kết có liên quan đến hợp đồng.”
| LIÊN HỆ VỚI CHÚNG TÔI ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ |
| TỔNG ĐÀI TOÀN QUỐC: 1900 63 62 79 |
 |
Luật sư Hà Công Nam là một trong những luật sư giỏi tại Hà Nội và Phú Quốc. Luật sư Hà Công Nam được biết đến nhiều là Luật sư bào chữa và bảo vệ quyền lợi thành công cho nhiều khách hàng trong các vụ án. Với hơn 10 năm hoạt động, Luật sư Hà Công Nam đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực luật khác nhau như Dân sự, Hình sự, Doanh nghiệp, Đất đai Đầu tư M&A, Thương mại, Sở hữu trí tuệ, Lao động, Hôn nhân gia đình, v.v |
